Právní poradna

Dobrý den,je možné dostat hypotéku když je nyní jeden z manželů bez zaměstnání na úřadu práce?Druhý z manželů má příjem 15OOO,-kč.čistého.Pokud ano o jakou částku (hypotéku)lze požádat.Děkuji za odpověď.

Požádat banku můžete o jakkoliv vysoký úvěr, ovšem je na bance jak vyhodnotí vaši bonitu, vaše náklady a tedy schopnost vůbec cokoliv splácet. Podle mého názoru váš příjem a sociální postavení zcela znemožňuje získat hypoteční úvěr. Jedná se tedy o úvěr na bydlení , neznám cenu kupované nemovitosti, ale i tak se domnívám, že budete nuceni použít část vlastních peněz na zaplacení kupní ceny a pouze na doplatek žádat úvěr.

Vlastním 23% rodinného domu zbytek 77% vlastní další 3 spoluvlastníci. Můžou mne soudně přinutit abych jim svůj podíl 23% prodal? Děkuji za odpověď.

Vážený pane Kocourku,

ostatní spoluvlastníci nebo i jen jeden z nich , jsou oprávněni podat soudu žalobu na zrušení podílového spoluvlastnictví. Jak soud dopadne záleží na opravdu mnoha okolnostech na stranách u všech spoluvlastníků.

Prosím mám dotaz bydlím v rodinném domě, který spoluvlastním ještě s 6 spoluvlastníky. Nyní se moji spoluvlastníci rozhodli,že dům prodají ale já v něm jediná bydlím.Již u nás, bez nějaké schůzky a řešení co s domem, byli 2 realitní pracovníci. Bylo mi řečeno, že se pokoušejí dům prodat a jeden realitní makléř mi po otázce zda-li nechci prodat svůj podíl,což jsem odmítla tak mi začal vyhrožovat , že ať se připravím na komplikace a problémy s tím spojené. Nebylo mi nikým nabídnuto předkupní právo. Mimo jiné je zde nebytový prostor, kterému spoluvlastníci dali výpověď. Mám dojem, že už mají kupce a je na mě vyvíjen nátlak. Jsem vdaná, mám dvě děti a koupě bytu by pro mne znamenalo velkou finanční zátěž. Dům je odhadnut na 1 800 000,-Kč ale netuším na kolik by přišla kupní cena. Prosím o radu co mám dělat v žádném případě o byt nechci přijít. Prosím ještě o radu jakou formou mi musí dát předkupní právo, uvažuji o hypotéce? Děkuji za radu.

Vážená paní Rudolfová,
Pokusím se o odpověď co nejjednodušší. Ustanovení § 140 občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, hovoří jasně. Ostatní spoluvlastníci, kteří chtějí převést svůj spoluvlastnický podíl do vlastnictví třetí osoby a pokud nepřevádí svoje spoluvlastnické podíly na svoje blízké osoby, a to není váš případ, jsou povinni učinit vůči ostatním spoluvlastníků výzvu k uplatnění předkupního práva. Tato výzva musí být písemná a musí obsahovat konečnou cenu, za níž je „volný“ spoluvlastnický podíl k dispozici a podmínky splatnosti kupní ceny, přičemž lhůta k uplatnění předkupního práva musí být dostatečná a obvyklá situaci (např. 60 dnů) a podmínky splatnosti nemohou být nastaveny tak, aby vylučovaly obvyklý způsob úhrady kupní ceny.

Nedostojí-li ostatní spoluvlastníci této své povinnosti, a neprokáží-li, že takový úkon udělali, může být sice uzavřena kupní smlouva, a vy se stanete spoluvlastníkem nemovitosti s někým jiným. Ten na vás bude tlačit, abyste upravili nějakým písemným způsobem užívání nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví a vy se budete bránit tak, že podáte žalobu na neplatnost kupní smlouvy z důvodu, že nebyla naplněna předkupní práva, resp. že nebyla řádně vypořádána vaše předkupní práva. Soud s velkou jistotou uzavřenou smlouvu kupní zruší, všem nastanou veliké problémy s narovnáním poskytnutých plnění, vracením kupní ceny apod.

Bohužel jde jen o formality a zdržování, neboť ostatním spoluvlastníkům nezbyde nic jiného než akci zopakovat a dostát svým povinnostem, ale vy budete muset řešit, za co si dům koupíte, zda máte možnost hypotéky apod.

Vážený pane doktore, prosím o radu v následující věci. Můj zemřelý otec vlastnil obchodní podíl ve společnosti, která se zabývá pronájmem nemovitostí. S podílem je spojeno právo na užívání jedné bytové jednotky a podíl je přesně tak i velký. V současné době probíhá dědické řízení, avšak paní notářka hodlá velikost obchodního podílu ocenit tržní cenou. Myslím, že postup není v tomto případě úplně správný, protože § 61 obchodního zákoníku hovoří pouze o způsobu ocenění obchodního podílu při zániku společníka, a to tak, že jeho cena vychází z vlastního kapitálu. O tržním zhodnocení toto ustanovení nehovoří nic. Byl byste tak laskav a poradil mi, jak se správně posuzuje hodnota obchodního podílu ve společnosti, se kterým je spojeno právo užívání bytu? Děkuji.

Vážený pane Dlouhý,
Předpokládám, že případ vašeho otce je tím nešťastným řešením, kdy při privatizaci obecního domu nebo koupě domu skupinou lidí (v zásadě stávajících nájemníků) byla namísto družstva vytvořena společnost s ručením omezeným. Je pravda, že v počátcích se tyto formy vlastnické uplatňovaly a až dnes každý vidí, jak nedobré řešení to bylo. Skutečnost vlastnictví obchodního podílu je pouze formálně spojena s užíváním konkrétního bytu. Je to jako když podíloví spoluvlastníci domu si musí uzavřít dohodu o způsobu užívání a fungování domu a bytů jednotlivými spoluvlastníky. Ve vaší s.r.o. tomu není jinak. Vaše informace pro notáře však byla zavádějící v tom, že upozornila na bytovou jednotku, ač předmětem dědictví je obchodní podíl. A protože obchodní podíl je předmětem dědictví, je nutné jej pro potřeby dědického řízení ocenit, aby bylo možno stanovit základ pro dědickou daň a odměnu notáře. Míra účasti společníka se stanoví z jeho podílu na čistém obchodním jmění. To se zjistí účetní závěrky společnosti, ke dni úmrtí společníka. Je to účetní operace, kterou předloží znalec z oboru účetnictví. Je-li významně upozorňováno na tržní hodnotu bytu, musíte na druhé straně zase přihlížet k omezené převoditelnosti a obchodovatelnosti podílu v s.r.o., administrativní a finanční náročnosti z vedení s.r.o. a úrovně míry odpovědnosti za její fungování. Nelze jednoznačně stanovit, že byt má tržní hodnotu ….. xxx Kč, jako kdyby jste byl jeho vlastníkem jako fyzická osoba bez ostatních souvislostí. Na druhou stranu je nutno podotknout, že v případě jaksi „mrtvého“ s.r.o., které funguje obdobně jako např. bytové družstvo a jiné aktivity nevyvíjí, může se oceněná hodnota obchodního podílu podobat tržní ceně bytu. Podle mého názoru však musí být nižší.

Vlastním byt, na který má smluvně do konce r. 2012 předkupní právo město Tábor. Lze nějakým způsobem tento byt dříve prodat? Napadá mě např. smlouva o smlouvě budoucí. Děkuji

Předpokládám, že bytovou jednotku máte zapsánu v katastru nemovitostí ve svém vlastnictví a i přes neznalost ujednání vaší nabývací smlouvy předpokládám, že buď 1/ existuje na bytě finanční závazek z titulu nesplacené celkové úhrady za byt, splatný Městu Tábor, anebo 2/ Město Tábor vám prodalo byt za slušnou cenu jako stávajícímu nájemníkovi za poměrně zvýhodněnou cenu a nepřálo si , aby tato finanční pomoc města byla záhy přeměněna ve slušný zisk plynoucí vám z okamžitého prodeje bytu cizí osobě. Projevil-li někdo zájem o váš byt a je-li zájemce trpělivý, je možné vztah řešit formou smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tento princip neporušuje předkupní právo města. Vzhledem k tomu, že lhůta je dosti dlouhá, není vhodné jakkoliv plnit, tzn. platit či přijímat peníze předem, protože nelze vyloučit, že nastanou na obou stranách nevratné skutečnosti a museli byste plnění vracet. A to by mohl být faktický problém.

Vlastním bytovou jednotku, na které má zřízeno předkupní právo můj soused. Myslím, že ji koupit nechce. Jak mám postupovat?

Sjednání předkupní práva vycházelo zřejmě z nějakého smluvního důvodu, a proto je nezbytné nejdříve vypořádat konkrétní důvod či závazek. Chcete-li byt prodat, pak jste povinen sousedovi doručit výzvu k uplatnění předkupního práva. Může vám sdělit, že překupní právo využije a v rámci kupní smlouvy pak vypořádáte závazky či pohledávky z překupního práva. Může vám rovněž sdělit, že překupní právo nevyužije či vám nesdělí nic, a poté jste oprávněn byt prodat třetí osobě, ovšem s povinností vypořádání závazků z předkupního práva a zajistit, aby bylo předkupní právo vymazáno z listu vlastnictví.

Je potřeba při převodu členských práv a povinností souhlasu družstva? Bytové družstvo, jehož jsem členem, má tento požadavek zakotven ve stanovách.

Ustanovení § 230 Obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, stanoví, že převod členských práv a povinností u bytových družstev nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Má-li družstvo ve svých stanovách ustanovení, které je v rozporu s ustanovením zákona, pak je takové ustanovení stanov neplatné a nic na tom nezmění ani fakt, že stanovy schválila členská schůze družstva.